Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи

Уже как собак нерезаных раз описанные «прелести» нынешнего кризиса (рост курса доллара, увольнения, сокращения зарплат) могут привести к тому, что взятый пару лет обратно ипотечный кредит становится непосильным бременем.

Вариантов выхода из ситуации существуют разные (об одном из них - попросить у банка кредитные каникулы - свой журнал писал не так давно), при всем при том может довестись и так, что не устроиться без "хирургического вмешательства" - продажи заложенной квартиры.

Как это свершить с наименьшими потерями - разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Лучше не надо...

Продавать или нет - тот самый вопрос, конечно, не из числа тех, на которые не возбраняется вручить отклик в статье. Каждый джентльмен решает его самостоятельно, исходя из собственных условий и обстоятельств, глубины своего личного финансового кризиса. Однако (если все-таки признать уместными какие-то рекомендации) лучше этого не делать.

"Продавать квартиру нужно только в самом крайнем случае, когда уже приняты все меры выхода из сложившейся ситуации, - считает Татьяна Микеева, шеф департамента кредитования физических лиц Независимого Бюро Ипотечного Кредитования. - До принятия этого решения нужно попытаться откопать новую работу, определить в известность банк и попробовать заполучить от него отсрочку, выяснить, подходите ли вы под условия государственной программы помощи заемщикам".

"Постарайтесь применять все возможные средства для того, чтобы сберечь квартиру, - вторит и Ольга Гусева, начальник отдела маркетинга Группы компаний "Домостроитель". - Даже если вы решительно решили сбывать ее, но при этом обстановка позволяет вам не работать этого прямо сейчас, мой совет: дождитесь конца нынешнего года или начала следующего. В этот отрезок времени рынок испытает острый дефицит предложения: новые проекты не будут выводиться. И возникший дисбаланс спроса и предложения заставит цены на недвижимость вновь подняться".

Пять вариантов

Проконсультировавшись со специалистами, мы обнаружили целых пять способов, с помощью которых разрешено отдать ипотечную квартиру. Правда, следует оговориться, что это - максимальное число. Некоторые из предложенных технологий ныне существуют только в теории - в практической жизни они не встречаются. Другие таковы, что вы сами не захотите ими пользоваться...

Итак, первый вариант - назовем его классическим. В этом случае денежки покупателя идут частично продавцу, частично - банку для погашения оставшейся части кредита. "Разберем пример: продается квартира, цена которой составляет 100 тысяч долларов, а остаток ссудной задолженности - 80 тысяч долларов, - говорит Татьяна Микеева (НБИК). - Покупатель закладывает в две разные ячейки 80 тысяч и 20 тысяч долларов - первая сумма для банка, вторая для продавца. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и вместе с тем регистрации новой сделки. Обе эти сделки идут параллельно".

Второй вариант - смена должника. В этом случае клиент платит только то, что причитается продавцу (в приведенном выше примере - 20 тысяч долларов), а должок банку выплачивает в виде ипотеки. Все в этой схеме хорошо, но она категорически не нравится банкам: они говорят, что в этом месте появляется свежий ипотечный заемщик, которого надобно изучать, проверять... И кредит - более того если он будет выдан - окажется не под 11% годовых (как у продавца, получавшего ипотеку года два назад), а под сегодняшние 16-18%. В общем, вариант покуда что "мертвый" - как отметила Т.Микеева, "практически ни единственный из российских банков такого продукта не предлагает".

Способ третий - погасить кредит самостоятельно и продать квартиру. Идеально со всех точек зрения (не нужно вообще заморачиваться взаимоотношениями с банком), но где же схватить необходимые деньги? Ответа тут два. Либо уболтать покупателя дать эту сумму до сделки (это для покупателя, понятно, обстоятельный риск). Либо продавцу извернуться самому. Сейчас, несмотря на кризис, довольно что надо развито потребительское кредитование, и если до погашения кредита осталась сравнительно небольшая сумма (20-30 тысяч долларов), ее позволительно одолжить. Да, приобретение нового кредита - это новые траты, и проценты по потребительскому кредиту будут не в образец больше, чем по ипотечному. Но, с иной стороны, продаваться квартирка будет уже как свободная, без обременений, а это повышает цену.

Способ четвертый - достать себе другое жилье. До кризиса такие сделки совершались, как правило, "на улучшение": заемщики продавали свои квартиры и покупали больше комфортабельное жилье, а охват их долга банку, естественно, становился больше. Сегодня же появились сделки "вниз"... В общем, если кредитор, попавший в сложную ситуацию, объяснит банку, что квартиру он продает для того, чтобы взять себе жилище поскромнее, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свойский задолженность - банк, конечно, противоречить не станет.

Пятый способ, он же крайний - прекратиться вносить плату по кредиту. У него, несомненно, есть плюсы - не нужно совершать ничего, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и работа судебных приставов. Минусы, однако, существеннее: квартира будет продана с торгов (что само по себе не предполагает, что за нее будет выручена приличная цена), плюс к тому незадачливому заемщику придется оплатить огромное численность штрафов, судебных издержек и т.п. В общем, вариант невыгодный настолько, что нормальные люди вряд ли станут подвергать рассмотрению его всерьез.

С думой об окружающих

Основное различие подобных сделок от обычных - существование "третьей стороны", т.е. банка. Соответственно, придется потратить какое-то число времени и сил на выстраивание отношений с ним. "Лучшая граница поведения - честная и открытая, - считает Артис Вейпс, Директор компании "Фонд кредитов". - Но необходимо помнить, что банк - не благотворительная организация, он преследует свои финансовые интересы". Как отмечает эксперт, получение разрешения на сделку зависит от множества факторов, в том числе и таких, которые заемщику разобраться сложно - например, уровня менеджмента банка, его текущей финансовой ситуации.

"Банки, обжегшись на молоке, дуют на воду, требования и механизмы продажи таковы, что реализовать такую сделку (продажу залога) только сложно, - продолжает А.Вейпс. - Банк, может быть, был бы и рад, но есть масса законодательных и технических сложностей, грубо ограничивающих его возможности". В общем - это мы уже от себя - нужно использовать любую вероятность устранить "счастье" общения с банком, и в этой связи мы настоятельно рекомендуем использовать технология номер три из предыдущей главы.

Еще в сделке участвует покупатель. На первостепеннный взгляд, он присутствует всегда, ипотечную квартиру мы продаем или нет, и отличий тут никаких. Но - не будем спешить с выводами. Дело в том, что продажа заложенной недвижимости - это по определению форс-мажор, а шибко многие люди склонны полагать проблемы других как дополнительные возможности для себя. Изъясняясь проще, разрешается изречь так: узнав, что вы продаете квартиру потому, что увязли в кредите, покупатель рассудит, что деваться вам некуда, и потребует дополнительные 10% скидки. В общем, в свое время чем поведать покупателю нечто о своих жизненных обстоятельствах, подумайте дважды, не забывая восточную мудрость: "провинившийся язык отрубают сообща с головой"...

А что же риэлторы?

Самый известный жанр в эти дни в риэлторском мире - блюз. Руководители агентств недвижимости и рядовые сотрудники соревнуются в причитаниях о том, как нелегко работать, пропали клиенты, снизились доходы. Ипотечные продавцы в этой связи выглядят прекрасной клиентурой - они, кроме прочего, так мотивированы на сделку, что больше некуда. Логичным было бы предположить, что риэлторы постараются объять этот пласт. На практике же этого нет...

Объяснения, полученные от риэлторов, сводятся к тому, что подобные сделки крайне сложны - нужно убедить не только участвующие стороны, но и банк. Кроме того, предложение в последнее момент вообще выросло - на рынке полно несложно свободных квартир, и по целиком адекватным ценам, только никто закупать их не хочет. Зачем связываться с объектами ещё и с обременением?! Высказывалась и такая мысль: добрый свойский народонаселение вообще не склонен оплачивать за услуги, 3-4-5% риэлторской комиссии многими воспринимаются как огромные деньги, получаемые ни за что. А ипотечный заемщик еще и находится в заведомо стесненных условиях, он будет колотиться со всеми (и с риэлтором в том числе) за каждую копейку. Одним словом, как стричь свинью: визгу много, шерсти мало... Оценить, сколь эти доводы риэлторов соответствуют реальности (а в какой степени являются версией известного анекдота об официантке, мечтавшей, чтобы клиенты кушали дома, а чаевые присылали ей по почте), автор не берется. Но ясно одно - риэлторы спасательный круг ипотечным должникам метко не бросят, и танцевать кругом них польку-бабочку не станут...

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Если поискать в интернете, можно нарыть сообщения о том, что "дефолтные" заемщики откланивались со своими квартирами и еще и недурственно наживались на этом. Это - святая правда, но с оговорочкой: все происходило в период активного роста цен, в 2006-2007 годы. Общее удорожание тогда было таким, что с избытком компенсировало все потери на согласование с банком и прочее. Не забудем и о том, что тогда предложение вообще было намного меньше, чем спрос - это вело к тому, что покупатели хватали любые квартиры, с обременением они или без.

Сегодня, мягко скажем, иначе. Спрос поутих, квартиру вообще сбыть не просто. Ипотечный предмет воспринимается в таких условиях как "дефектный" - продать его если и можно, то с сильно существенной скидкой. А это значит, что, даже продав квартиру, приобретенную год-полтора назад, вы не вернете заплаченные за нее деньги.

Одним словом, лучше стараться сохранить квартиру, используя для этого любую возможность. Тем более что периоды снижения цен, как показывает история нашего рынка, вечно были не весьма продолжительными.

Keywords: